Det är inte helt ovanligt att förhyrda lokaler visar sig vara mindre än vad som angetts i hyreskontraktet. Ofta beror felaktigheten på att hyresvärden har utgått från gamla uppgifter om lokalen och inte kontrollerat dessa. Vad gäller i ett sådant läge? Har hyresgästen rätt att få hyresreduktion, och i så fall även retroaktivt?
En första fråga att besvara är om en lokal som avviker från vad som har avtalats kan anses ha en sådan brist som enligt hyreslagen berättigar hyresgästen till hyresreduktion. Ett uttalande från Högsta domstolen innebär eventuellt att ytavvikelse inte kan utgöra grund för hyresreduktion. En alternativ tolkning av uttalandet är att hyresreduktion inte var aktuell i just det specifika fallet och att man inte ska dra några generella slutsatser. Rättsläget får anses osäkert. Under alla omständigheter kan en eventuell rätt till hyresreduktion som utgångspunkt endast göras gällande från den tidpunkt då bristen påtalats för hyresvärden, och kan alltså sannolikt inte krävas retroaktivt.
Klart är också att den historiska skada som hyresgästen har lidit genom att ha betalat högre hyra än om den verkliga ytan hade varit känd kan ersättas genom skadestånd enligt hyreslagen. Hyresvärden har ett strikt ansvar för uppgifter om hyresobjektets yta som denne utan reservationer har lämnat till hyresgästen i samband med förhandlingar eller i hyreskontraktet. Enligt Högsta domstolen kan det emellertid i undantagsfall finnas anledning att göra avsteg från det strikta ansvaret och låta hyresvärden svara endast om denne varit vårdslös. Vilka situationer det skulle kunna vara är oklart, men möjligen kan hyresvärden undgå det strikta ansvaret om ytuppgifterna härrör från en källa med stor trovärdighet. När hyresvärden har utgått från gamla areauppgifter kan man sannolikt utgå från att hyresvärdens ansvar för uppgifterna är strikt.
En felaktig uppgift i ett hyreskontrakt kan alltså eventuellt medföra rätt till hyresreduktion för framtiden, och i vissa fall återbetalning av redan betalad hyra som skadestånd. Det första steget för en hyresgäst som misstänker att ytan är felaktigt angiven är att undersöka om hyreskontraktet innehåller någon reglering av frågan. I standardhyreskontrakten anges ofta att avvikelser i förhållande till den angivna ytan inte ger rätt till återbetalning eller hyresreduktion. Om kontraktet innehåller en sådan bestämmelse blir det svårt att kräva ersättning till följd av avvikelsen, såvida inte ytskillnaden är så stor att det skulle kunna motivera jämkning av avtalet.
Om rätten att göra gällande ytavvikelse inte har avtalats bort blir nästa steg att pröva om avvikelsen är tillräckligt stor för att motivera hyresreduktion/skadestånd. Något förenklat kan sägas att differensen måste vara så betydande att den kan antas ha påverkat hyrans storlek. Tyvärr går det inte att säga vilken procentsats som krävs i förhållandet mellan verklig och avtalad yta. I praxis har avvikelser om tio procent inte ansetts ge rätt till skadestånd, samtidigt som en avvikelse på nio procent har gjort det. Båda rättsfallen rörde dock bostäder och även andra faktorer spelade in, varför resonemangen inte nödvändigtvis är relevanta i en lokalhyrestvist. Under alla omständigheter är en viktig faktor i den bedömningen hur specifik uppgift hyresvärden har lämnat. Om kontraktet exempelvis anger att ytan är ”500 kvadratmeter” får man som hyresgäst ha större tolerans för avvikelser än om ytan har angetts till ”503 kvadratmeter”. Likaså måste man acceptera en större felmarginal om ytan skrivits som en cirka-angivelse.
Sista steget är att beräkna storleken på hyresreduktionen/skadeståndet. En sådan beräkning kan vara komplicerad eftersom ytan endast är en av många faktorer som påverkar hyrans storlek och då lokalens area i regel inte är direkt proportionell till hyran. Detta hänger bland annat samman med att olika delar av en lokal kan vara olika värdefulla. Om avvikelsen framförallt berör exempelvis förrådsutrymmen så kan påverkan på hyran vara lägre än om det är kontorsytan som är mindre än vad som angetts.
Sammantaget är vår rekommendation till en hyresgäst som misstänker att lokalen är mindre än vad som anges i kontraktet följande:
1.Hyresgästen bör kontrollera vad hyreskontraktet föreskriver om ytavvikelser.
2.Om hyresvärden inte har friskrivit sig från ansvar för ytuppgifter bör hyresgästen skaffa fram tillförlitliga uppgifter om den verkliga ytan. Det får man vanligen fram genom att en teknisk konsult gör en kontrollmätning.
3.Är avvikelsen så stor att den kan ha relevans för hyrans storlek bör hyresgästen påtala detta för hyresvärden och inleda diskussioner om hyresreduktion/skadestånd. I det skedet bör hyresgästen anlita ett juridiskt ombud.
Andréa Dahrén
Partner, Advokat
Jonas Du Rietz
Senior Associate, Advokat
