I slutet av december 2022 kom ett avgörande från Högsta domstolen (HD); ”Lägenheten på Sibyllegatan”. Domen påverkar framförallt fastighetsägare som upplåter bostadslägenheter till hyresgäster som inte har för avsikt att själva bo i bostadslägenheterna, typiskt sett uthyrningsföretag.
Avgörandet rör tillämpning av 7 kap. 31 § jordabalken, som föreskriver att om en fastighetsägare har upplåtit en hyresrätt till en förstahandshyresgäst som i sin tur upplåter hyresrätten till någon annan och det mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen råder intressegemenskap, samt det med hänsyn till intressegemenskapen och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag till förmån för en andrahandshyresgäst, har andrahandshyresgästen samma rätt mot fastighetsägaren som om denne upplåtit nyttjanderätten direkt till andrahandshyresgästen (I praktiken behöver inte upplåtelseformen avse en hyresrätt utan även upplåtelseformen arrende omfattas även av bestämmelsen omfång. Av förenklingsskäl har vi dock avgränsat bort upplåtelseformen arrende.). Tillämpningen av 7 kap. 31 § jordabalken illustreras översiktlig genom nedan figur.
Omständigheterna i målet var sådana att en fastighetsägare upplät hyresrätt till en bostadslägenhet på Sibyllegatan till en förstahandshyresgäst, tillika uthyrningsföretag, som inte hade för avsikt att bo i bostadslägenheten utan endast avsåg upplåta bostadslägenheten vidare till en andrahandshyresgäst. Samma dag som fastighetsägaren och förstahandshyresgästen ingick hyresavtalet upplät förstahandshyresgästen lägenheten i andra hand. En tid senare ingick fastighetsägaren och förstahandshyresgästen en överenskommelse i vilken förstahandshyresgästen avstod sitt besittningsskydd. Fastighetsägaren kom efter viss tid att säga upp förstahandshyresgästen som i sin tur sa upp hyresavtalet med andrahandshyresgästen.
Intressegemenskap
Det framgick av omständigheterna i målet att syftet med förstahandsupplåtelsen var att lägenheten skulle hyras ut i andra hand. Förstahandshyresgästens verksamhet gick nämligen ut på att hjälpa fastighetsägare med uthyrning av lägenheter genom en affärsmodell som innebar att förstahandshyresgästen gick in som en mellanhand för att sedan upplåta lägenheterna i andra hand. Förstahandshyresgästen hade därmed inget självständigt behov av lägenheten, vilket enligt HD medförde att det förelåg intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen.
Kringgående av bestämmelse i lag till förmån för andrahandshyresgästen
Efter att HD konstaterat att det förelåg intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen gick HD vidare med att pröva om ett kringgående av lag till förmån för andrahandshyresgästen förelåg, varvid HD anförde att åtgärder som en fastighetsägare och förstahandshyresgäst vidtar under pågående hyresförhållande kan få betydelse. Ett exempel på en åtgärd som kan innebära ett kringgående av bestämmelse i lag till förmån för en andrahandshyresgäst är en åtgärd där fastighetsägaren och förstahandshyresgästen ingår en överenskommelse om avstående av besittningsskydd som medför att andrahandshyresgästens besittningsskydd i realiteten blir utan betydelse. Ett annat exempel är att förstahandshyresgästen accepterar en uppsägning från fastighetsägaren till nackdel för andrahandshyresgästen. Vidare kan det faktum att rättsförhållandet utnyttjas för att ta ut högre hyra än skälig hyra få betydelse.
I det aktuella målet framgick att förstahandshyresgästen under pågående hyresförhållande avstått sitt besittningsskydd samt att andrahandshyran uppgick till ett väsentligt högre belopp än vad en tillämpning av hyreslagstiftningens bestämmelser om skälig hyra skulle ha medfört. HD ansåg därför att rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå bestämmelser till förmån för andrahandshyresgästen. Följden av att HD ansåg att det förelåg (i) intressegemenskap samt (ii) att rättsförhållandet utnyttjades för att kringgå bestämmelser till förmån för andrahandshyresgästen var att andrahandshyresavtalet mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen fick verkan direkt mellan fastighetsägaren såsom ett förstahandshyresavtal.
Konsekvensen av att ett förstahandshyresavtal uppstår direkt mellan fastighetsägaren och andrahandshyresgästen är att andrahandshyresgästen (nu förstahandshyresgäst) får besittningsskydd från dag ett, istället för efter två år. Eftersom andrahandshyresgästen enligt 7 kap. 31 § jordabalken får samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som om andrahandshyresgästen ingått hyresavtalet direkt med fastighetsägaren menar vissa att andrahandshyresgästen också kan rikta krav på återbetalning av hyra direkt från fastighetsägaren. Huruvida så är fallet har ännu inte prövats men säkert är att en fastighetsägare som hyr ut bostadslägenheter till ett uthyrningsföretag bör se upp.
