En ny utredning
Vad?
Regeringen har genom direktiv 2023:62 gett en särskild utredare i uppdrag att överväga en utvidgning av systemet med ägarlägenheter och införandet av en lagreglerad modell för hyrköp av bostäder. Utredningen ska presenteras senast den 2 december 2024.
Utredningen har två delar och syftar dels till att utreda de åtgärder som behövs för att befintliga hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna omvandlas till ägarlägenheter, dels hur ett tryggt regelsystem för s.k. hyrköp av bostäder bör utformas.
Varför?
Svensk bostadspolitik har under flera år försökt att hantera en bostadsmarknad som kännetecknats av höga trösklar för ägande, en otillräcklig byggtakt av nya bostäder samt en otillfredsställande stor och till viss del dysfunktionell andrahandsmarknad. Utredningen initieras samtidigt i en tid då hushållen är ekonomiskt pressade och efterfrågan på nyproduktion av bostäder generellt är låg till följd av den höga inflationen och det högre ränteläget. Tanken med utredningen är samtidigt att, som del i reformeringen av bostadsmarknaden i stort, öka mångfalden av boendeformer i Sverige och att göra det möjligt för fler människor att äga sitt boende. Det med ett tidsperspektiv som sträcker sig bortom nuvarande konjunkturläge.
Mot bakgrund av detta motiveras målsättningen att sänka trösklarna för den ägda bostadsmarknaden bland annat av att intresset för att äga sitt boende är stort. Andra aspekter är att trösklarna anses vara för höga för en stor del av befolkningen och att den som äger sin bostad har ett större inflytande över sitt boende. Ett ökat eget ägande kan även antas bidra till att fler känner ett ansvar för sitt boende och sin boendemiljö. I förlängningen är tanken att en utökad blandning av boendeformer kan bidra till en blandning av människor med olika socioekonomisk situation i bostadsområden som då bidrar till minskad segregation. Det ska också öppna upp för en större flexibilitet för fastighetsägare och bostadsutvecklare, vilket i förlängningen hoppas kunna stimulera bostadsbyggandet.
Utvidgning av systemet med ägarlägenheter
Ägarlägenheter i svensk rätt och skillnader mot bostadsrätter och hyresrätter
Ägarlägenhet som boendeform är inte ny i svensk rätt. Sedan 2009 är det, under vissa omständigheter, möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter i samband med nyproduktion. Andelen ägarlägenhet i Sverige är dock försumbar i förhållande till andelen bostadsrätter och det kan konstateras att boendeformen inte har samma status som på den europeiska kontinenten.
En ägarlägenhet utgör en så kallad tredimensionell fastighet som rymmer en enda bostadslägenhet. Ett flerbostadshus med ägarlägenheter kan därmed sägas innehålla flera fastigheter som avgränsas också på höjden. En tredimensionell fastighet respekteras på samma sätt som traditionella fastigheter. Det innebär att ägaren till en ägarlägenhet har rätt att fritt överlåta, pantsätta och hyra ut lägenheten på samma sätt som gäller för ägande av en traditionell fastighet. Gemensamma utrymmen i flerbostadshuset förvaltas av lägenhetsägarna genom en samfällighetsförening.
Den stora skillnaden mellan ägarlägenheter och bostadsrätter är att den senare boendeformen enbart ger rätt att nyttja viss lägenhet där inflytandet över den egna lägenheten är begränsat. Flertalet rättsliga förfoganden över, och fysiska ingrepp i, lägenheten måste hanteras genom bostadsrättsföreningen som är det rättsliga subjekt som äger fastigheten och flerbostadshuset. En bostadsrätt kan alltså inte disponeras rättsligt med samma frihet för ägaren som gäller för en ägarlägenhet, eftersom bostadsrättsföreningen och inte bostadsrättsinnehavaren äger flerbostadshuset.
Skillnaden mellan ägarlägenheter och hyresrätter tar såklart utgångspunkt i det faktum att det senare är en nyttjanderätt där hyresgästen som huvudsakliga rättighet enbart har att nyttja en lägenhet som ägs av hyresvärden, mot att betala hyra.
Utredningen – vilka ändringar är tilltänkta?
Som framgår ovan är ägarlägenheter redan idag möjliga att bilda vid nyproduktion, dock inte av redan befintliga bostadslägenheter. För att sänka trösklarna för ägande och inflytande för den enskilde över sitt boende är fördelarna med ägarlägenheter flera. En förutsättning för att möjliggöra för boendeformen att etablera sig på allvar är att kunna ombilda befintliga bostadslägenheter till ägarlägenheter.
Tanken bakom tillsättandet av utredningen, och de potentiella lagändringarna, är att möjliggöra för en fastighetsägare att omvandla och sälja enskilda lägenheter (hyresrätter), s.k. partiell omvandling. Ett sådant förfarande ska inte bygga på nuvarande regler och principer för omvandling av samtliga hyresrätter i ett flerbostadshus till bostadsrätter. Istället ska det skapa en större flexibilitet för fastighetsägaren att kunna omvandla och sälja en viss andel av lägenheterna för att få in kapital, och samtidigt fortsätta att äga och hyra ut lägenheterna i en del av byggnaden. Genom ökad flexibilitet ska fastighetsägare, med intresse av att sälja viss del av ett flerbostadshus för inflöde av kapital, kunna möta behovet hos de hyresgäster som har ett intresse av att förvärva och äga sitt boende.
Möjligheten att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter har utretts tidigare och tanken är att denna utredning ska ligga till grund för den nu förestående utredningen.
Morris Law kommentar
I syfte att främja äganderätten och inflytandet över det egna boendet får ägarlägenheter anses ha stor potential. De är alternativ både till hyresrätter och bostadsrätter. Tanken om ägande av en lägenhet som en egen fastighet fungerar i andra rättsordningar och bör kunna fylla ett syfte också på den svenska marknaden. Det särskilt mot bakgrund av de stora ekonomiska värden och investeringar för den enskilde som den svenska marknaden för bostadsrätter idag kännetecknas av. Bakgrunden till utredningen är samtidigt inte att i första hand utreda möjligheterna för ägarlägenheter som ett substitut för bostadsrättsinnehavare, utan som ett försök att stimulera möjligheterna att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter.
Oavsett syftet med utredningen så har utredaren att förhålla sig till ett antal svåra rättsfrågor. Bland annat aktualiseras hur samverkansfrågor och grannelagsrättsliga frågor bör hanteras i ett flerbostadshus innehållande både hyresrätter och ägarlägenheter. Riskerna med en komplicerad fastighetsindelning och svåra gränssnitt för drift, underhåll och ägande av allmänna ytor har tidigare förts fram som argument emot lagändringar på området.
Hyrköp av bostäder
Befintliga avtalsformer och tanken med utredningen
Höga bostadspriser och kravet på eget kapital som en nödvändighet vid köp av en bostad bidrar till att inte minst yngre personer (men såklart också andra grupper) har svårt att ta sig in på den ägda bostadsmarknaden. Det är mot den bakgrunden som så kallade hyrköp nämns som en tänkbar lösning. Enkelt uttryckt handlar det om att utreda möjligheterna för en lagstiftning som möjliggör för den som hyr sin bostad att i framtiden få köpa denna. Beroende på vad man menar med begreppet hyrköp är avtalskonstruktionen inte ny på den svenska marknaden. De problem som marknadens aktörer har att förhålla sig till är samtidigt, bland annat, att avtal om framtida köp av fast egendom inte är bindande men också hur formerna för den framtida överlåtelsen ska se ut. Detsamma gäller regleringen av nyttjandet fram till dess att upplåtelsen övergår i ett ägande och vad som händer om en sådan upplåtelse inte kommer till stånd, t.ex. för att en köpare vill ta sig ur avtalet om hyrköp efter viss tid av nyttjande men innan förvärvet av bostaden.
Trots marknadens kreativa förhållningssätt till befintliga fastighetsrättsliga bestämmelser är alltså utgångspunkten att begreppet hyrköp som särskild upplåtelseform är främmande i svensk rätt. Även om det finns exempel att hämta från rättsordningar på den europeiska kontinenten får antas att utredarens uppgift här kommer att bli komplicerad. Eftersom utredningen och de tilltänkta lagändringarna syftar till att utreda hyrköp (och inte ett köp av viss del av en bostad med option om att förvärva resterande del där samäganderätt råder under tiden) behöver lagstiftaren både förhålla sig till nyttjanderättsfrågor och förvärvsfrågor inom ramen för samma avtal. Utredningen ska dels identifiera och redogöra för de avtalsstrukturer som redan förekommer på den svenska marknaden, dels utreda de modeller för hyrköp som förekommer i andra länder.
Morris Law kommentar
Som framförts ovan noterar vi att utredningen vad gäller hyrköp måste hantera en rad komplexa frågeställningar. Om reglerna är tänkta att avse just hyra följt av ett förvärv måste avtalskonstruktionen förhålla sig både till nyttjanderätts- och förvärvsfrågor. Även om hyreslagen gäller så är den inte anpassad för en konstruktion där hyresgästen efter viss tid ska förvärva lägenheten. Om lägenheten utgör del av ett flerbostadshus, vilket får förmodas vara utgångspunkten i många fall, måste också hanteras vilken boendeform (ägarlägenhet eller bostadsrätt) som ska gälla efter förvärvet. Följaktligen uppstår, likt fallet med partiella upplåtelseformer inom samma flerbostadshus, frågor kring fastighetsindelning och gränssnitt för drift, underhåll och ägande av allmänna ytor. Det också succesivt i takt med att lägenhetsinnehavare förvärvar lägenheter i flerbostadshuset.
Avtalskonstruktionen måste också fånga upp det faktum att avtalen kan förväntas gälla under en lång tid. Frågan om förvärv och succesiv betalning av själva förvärvet innebär att både en bostadsutvecklare och lägenhetsinnehavaren under en lång period kommer att vara bundna av en komplicerad avtalsrelation. Lagstiftningen måste därför hantera risker och fördela rättigheter och skyldigheter som liknar de som gäller för en förhandstecknare till en bostadsrätt. Det måste vara en attraktiv upplåtelseform för bostadsutvecklare, eftersom tillgången är avhängig lönsamhet för de som ska utveckla de faktiska byggnaderna. Boendeformen måste samtidigt vara attraktiv på individnivå för att det ska finnas någon efterfrågan alls.
Precis som för frågan om en eventuell utvidgning av systemet med ägarlägenheter finns här en rad spännande frågeställningar att hålla koll på. Morris Laws verksamhetsgrupp för entreprenad och fastighet ser naturligtvis fram emot att bevaka och att få återkomma i frågorna som aktualiseras genom utredningen.
