Projektutvecklare av fastigheter kan finansiera förvärv och utveckling av en fastighet på en rad olika sätt. En finansieringsform som blivit alltmer populär de senaste åren är forward funding. I denna artikel redogör vi för hur en forward funding-affär typiskt sätt struktureras och vilka överväganden parterna normalt sett gör.
Vad är en forward funding-affär och hur struktureras den?
Det som skiljer en forward funding-affär från andra finansieringsupplägg är att projektutvecklaren överlåter fastigheten som ska utvecklas till en köpare innan exploateringen av fastigheten påbörjats och att projektutvecklaren redan i samband med överlåtelsen realiserar åtminstone en viss del av projektvinsten. Affärsmodellen innebär att projektutvecklaren (dvs. säljaren) ges rätt att på överenskommet sätt utveckla fastigheten och erhåller övervärdet från projektet trots att projektutvecklaren efter försäljningen inte längre äger fastigheten (eller snarare det aktiebolag som äger fastigheten och som överlåts inom ramen för affären). Modellen innebär även att köparen är skyldig att finansiera projektet, dvs. typiskt sett markförvärvet, entreprenadkostnaden och övriga byggherrekostnader. För att uppnå den beskrivna strukturen ingås i regel följande avtal.
- Aktieöverlåtelseavtal,
- Entreprenadavtal, och
- Projektledningsavtal/projektutvecklingsavtal.
I det följande redogör vi kort för vad de olika avtalen typiskt sätt reglerar och vilka överväganden som bör göras för att undvika tvister mellan parterna.
Aktieöverlåtelseavtalet
Aktieöverlåtelseavtalet mellan projektutvecklaren och köparen utgör som utgångspunkt en paketerad försäljning av en fastighet i ett aktiebolag med den skillnaden att avtalet därutöver innehåller en skyldighet för projektutvecklaren att inom viss tid tillhandahålla en nyckelfärdig byggnad enligt överenskommet utförande och till ett överenskommet fast pris. Grundtanken är enkel; köparen ska när projektet är färdigställt komma i samma position som om köparen förvärvat målbolaget endast innehållandes fastigheten med en nyckelfärdig och uthyrningsbar byggnad. Köpeskillingen för aktierna baseras normalt sett på ett överenskommet fastighetsvärde som utgår från ett av parterna fastställt marknadsvärde per BOA eller BTA i den byggnad som ska uppföras på fastigheten med avdrag för projektkostnaderna. Vid tillträdet betalar köparen många gånger en initial köpeskilling som motsvarar den oexploaterade fastighetens marknadsvärde med ett tillägg för viss del av projektvinsten. När projektet är färdigställt slutregleras affären och resten av projektvinsten betalas till projektutvecklaren såsom tilläggsköpeskilling. Det förekommer också att hela projektvinsten betalas först när byggnationen är klar och kan slutregleras.
Entreprenadavtalet
En del av affären är att projektutvecklaren upphandlar en entreprenad med målbolaget som beställare. Som utgångspunkt upphandlas entreprenadavtalet med entreprenadformen totalentreprenad vilket innebär att entreprenören inte bara åläggs ett ansvar för utförandet av nyckelfärdig byggnad utan även ansvarar för projekteringen. Då köparen har ett intresse av att bland annat säkerställa byggnadernas kvalité innehåller ett forward funding entreprenadavtal ofta skrivningar kring att entreprenören inte äger rätt att utbyta föreskrivna produkter eller material.
Projektledningsavtal/projektutvecklingsavtal
Som angetts ovan är grundtanken i en forward funding-affär att köparen ska komma i samma position som om köparen förvärvat ett bolag med nyckelfärdig och uthyrningsbar byggnad. Genom projektledningsavtalet tar projektutvecklaren (av skatteskäl oftast ett annat bolag i projektutvecklarens koncern) ett övergripande ansvar för att driva projektet i mål, innefattande att agera som ombud i förhållande till entreprenören och hantera myndighetstillstånd och avtal med tredje man.
Vanligtvis ges projektutvecklaren mycket långtgående rättigheter att företräda målbolaget i alla frågor rörande projektet. För projektutvecklaren är det viktigt att köparen, som ju äger fastigheten under projektet, inte går in och fattar beslut som avviker från vad parterna kommit överens om och som påverkar kalkylerna för affären. Projektutvecklaren har dock normalt sett inte rätt att ändra det överenskomna utförandet av byggnationen för att på detta sätt öka projektvinsten på köparens bekostnad. Projektledningsavtal föreskriver därför ofta att köparen har en exklusiv rätt att kontrollera vissa frågor.
Avslutningsvis förtjänas det att framhållas att en forward funding affär är mer komplex än en vanlig fastighetsaffär med färdiga byggnader, dels för att dokumentationen i affären är mycket omfattande, dels för att parterna måste ha gedigna tekniska kunskaper. Det går ju trots allt inte för köparen att vid tidpunkten för avtalens undertecknande att se och besiktiga de tilltänkta byggnaderna. Särskild vikt bör därför läggas vid att beskriva byggnadernas utformning, funktioner, kvalité och tekniska egenskaper.
