Vilka ansvar har hyresgästen för andrahandshyresgäster? Det klargör nu Högsta domstolen i en ny dom. Jonas Du Rietz sammanfattar.
Som hyresgäst till en lokal kan det i olika situationer vara aktuellt att vidareuthyra hela eller delar av lokalen till en annan part. Regelverket skiljer sig åt beroende på om andrahandshyresgästen får en så kallad självständig rätt att nyttja lokalen eller inte. Enligt hyreslagen får hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke, eller hyresnämndens tillstånd, hyra ut eller på något annat sätt upplåta lokalen i andra hand till någon annan för självständigt brukande (total sublokation), vilket är vad som nog i dagligt tal normalt åsyftas med andrahandsuthyrning. Som förstahandshyresgäst har man emellertid en lagstadgad rätt att även utan hyresvärdens samtycke upplåta delar av lokalen (partiell sublokation) till annan så länge det inte utgör ett självständigt nyttjande och upplåtelsen inte medför men för hyresvärden. I och med att hyreslagen är tvingande har förstahandshyresgästen den rättigheten även om hyresvärden helt förbjudit andrahandsupplåtelse i hyresavtalet. Det är dock viktigt att som hyresgäst inte hyra ut en för stor del av sin lokal då alltför omfattande uthyrning kan leda till att hyresrätten förverkas om rättelse inte vidtas utan dröjsmål efter tillsägelse.
Gränsdragningen mellan ”normal” andrahandsuthyrning och partiell sublokation har även betydelse för vilket ansvar hyresgästen har för skador på lokalen. Enligt hyreslagen ska en hyresgäst alltid väl vårda lokalen och det som hör till den. Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande. Ansvaret omfattar också skada som uppkommer genom vårdslöshet eller försummelse av någon som inrymts i lägenheten. För brandskada som hyresgästen själv inte vållat är hyresgästen ansvarig endast om han eller hon har brustit i normal omsorg. En andrahandsupplåtelse innebär inte att förstahandshyresgästen befrias från sina förpliktelser och sitt vårdansvar enligt hyresavtalet med hyresvärden. I stället kommer förstahandshyresgästens ansvar för eget vållande att utvidgas så att det innefattar också ett ansvar för andrahandshyresgästens agerande. Såsom lagtexten är utformad innebär detta bl.a. att förstahandshyresgästen är ansvarig för brandskada som har uppkommit genom andrahandshyresgästens vållande. I detta avseende är förstahandshyresgästens ansvar för andrahandshyresgästens vållande strängare än hans eller hennes ansvar för skada som uppkommit genom en inneboendes vållande.
I en ny dom från Högsta domstolen klargörs gränsdragningen mellan partiell och total sublokation. I målet hade Migrationsverket hyrt en lägenhet av en fastighetsägare och använde den som bostad åt asylsökande. Lägenheten skadades genom en brand som hade anlagts av en person som Migrationsverket anvisat bostaden åt. Frågan i målet var om Migrationsverket hade upplåtit den aktuella lägenheten till den boende på ett sådant sätt att personen skulle ses som andrahandshyresgäst, eller om personen i stället var att betrakta som inneboende. Enligt Högsta domstolen var graden av Migrationsverkets kontroll och tillsyn över lägenheten avgörande för bedömningen, och domstolen ansåg att den boende haft rätt att bruka lägenheten tillräckligt självständigt för att anses som andrahandshyresgäst. Migrationsverket ansvarade därför för brandskadan.
Den slutsats som kan dras av rättsfallet är att det i hög grad är den rent fysiska kontrollen som styr, och att förstahandshyresgästen i viss mån själv måste nyttja lägenheten för att det ska röra sig om partiell sublokation. Det räcker inte att förstahandshyresgästen har rätt till tillträde till lokalen för att det inte ska anses som ett självständigt brukande.
