En uppsägning för villkorsändring av ett lokalhyresavtal omfattas av ett regelverk som förmodligen är bland de mest komplicerade inom svensk fastighetsrätt. Reglerna är i hög grad till för att skydda den enligt lagstiftaren (men inte alltid i verkligheten) svagare parten: hyresgästen.
Om hyresvärden gör fel beträffande något av de många formkraven kan uppsägningen anses ogiltig. Även för hyresgästen finns stränga villkor som måste iakttas om denne ska bevara sina rättigheter. Det är dock inte endast formkraven som parterna till ett lokalhyresavtal måste hålla reda på. En uppsägning för villkorsändring kan även ge upphov till svåra bevisfrågor. En aspekt av dessa bevisfrågor, den om värderingsmäns utlåtanden som grundas på sekretessbelagda avtal, behandlas i ett nytt avgörande från Högsta domstolen.
En lokalhyresgäst har aldrig någon rätt att tilltvinga sig förlängning av ett hyresavtal efter hyrestidens utgång. Lokalhyresgästen har till skillnad från en bostadshyresgäst alltså inget direkt besittningsskydd. Om hyresförhållandet har varat mer än nio månader har en lokalhyresgäst däremot ett så kallat indirekt besittningsskydd, såvida det inte uttryckligen och i en särskilt upprättad handling har avtalats bort. Det indirekta besittningsskyddet innebär – oavsett om det är hyresvärden eller hyresgästen som har sagt upp lokalhyresavtalet för villkorsändring – att utgångspunkten är att hyresgästen har rätt till ersättning om någon förlängning inte kommer till stånd. Från denna utgångspunkt finns fem undantag som uttömmande redovisas i 12 kap. 57 § jordabalken, så kallade besittningsbrytande grunder. Den av dessa besittningsbrytande grunder som troligen ger upphov till störst osäkerhet i praktiken är den om huruvida de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga eller inte. Enligt 12 kap. 57 a § jordabalken anses inte en begärd hyra skälig om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, d.v.s. marknadshyran. Marknadshyran bestäms i första hand med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten.
En hyresgäst som anser att hyresvärdens krav för förlängning inte är skäliga kan, efter att ha hänskjutit tvisten till hyresnämnden, stämma hyresvärden i allmän domstol och kräva ersättning för den skada som förlängningsvägran medför för hyresgästen. Vem av hyresvärden och hyresgästen som har bevisbördan för att de villkor som hyresvärden begär var skäliga eller inte är inte helt klarlagt, men det mesta talar för att det är hyresvärden som har att styrka skäligheten i de krav denne begär för förlängning. En hyresvärd som gör en uppsägning för villkorsändring bör därför redan vid den tidpunkt då uppsägningen görs noggrant överväga vilka jämförelseobjekt denne kan få fram för att styrka skäligheten. Om den aktuella lokalen är svårvärderad, med få eller inga jämförelseobjekt, bör särskild försiktighet vara påkallad när hyresvärden bestämmer vilka villkor som ska begäras. Det är vanskligt att säga upp för villkorsändring och först sedan en eventuell tvist är ett faktum försöka ta fram jämförelsematerial.
Om en allmän domstol anser att hyresvärden har begärt villkor som inte är skäliga uppkommer nästa bevisfråga. Hur stor skada har hyresgästen lidit? Hyresgästen har enligt 12 kap. 58 b § jordabalken alltid rätt till minst en årshyra i ersättning vid en ogrundad förlängningsvägran, men hyresgästen får även ersättning för hela den skada som den felaktiga uppsägningen därutöver kan visas ha medfört. De värderingsmetoder som främst kommit till användning för att värdera hyresgästens förlust av sin lokal är avkastningsvärdemetoden, d.v.s. i princip en beräkning av nuvärdet av framtida vinster från rörelsen, och marknadsvärdemetoden (ortsprismetoden), där det är fråga om att bestämma värdet vid en frivillig försäljning av rörelsen.
Högsta domstolen har i en dom av den 11 april 2017, i mål T 6030-15 (”Sjukhuscaféet”), prövat om hyresgästen lyckats bevisa storleken på den skada som denne begärde ersättning för. I målet var det fråga om beräkningar avseende rörelsens värde med användning av marknadsvärdemetoden, alltså med utgångspunkt i hyresgästens möjlighet att sälja den verksamhet som bedrevs i lokalen. En sådan värdering baseras normalt på en bedömning av överlåtelser av liknande rörelser bedrivna i lokaler som är jämförbara i fråga om lokaltyp, läge, storlek, hyresnivå och standard. I målet var detta enligt Högsta domstolen en rimlig värderingsmodell mot bakgrund av att hyresgästen saknat möjligheter att fortsätta rörelsen i en likvärdig lokal, vilket hade fört med sig att rörelsen behövde läggas ned.
Högsta domstolen uttalade att för marknadsvärdemetoden gäller, liksom för andra värderingsmetoder, att det inte går att styrka ett visst värde i den meningen att endast ett värde är riktigt och att alla andra värden är felaktiga. Det handlar istället om att domstolen på grundval av den utredning som lagts fram ska finna ett värde som är det mest sannolika uttrycket för vad en köpare skulle betala för rörelsen.
En särskild svårighet vad gäller bevisning i form av jämförelseobjekt är att värderingsmän vanligtvis, och även i det aktuella målet, delvis baserar sina utlåtanden på jämförelser med rörelseöverlåtelseavtal som innehåller sekretessklausuler. Motparten har därför begränsade möjligheter att bemöta värderingsmannens slutsatser, eftersom de premisser utlåtandet baseras på inte redovisas. Samma problematik uppkommer inte sällan för hyresvärdar som ska bevisa att den hyra de har begärt var skälig, genom åberopande av hyresavtal som innehåller sekretessklausuler. Högsta domstolen ansåg att ett värderingsutlåtande normalt får anses ha ett lägre bevisvärde om inte underlaget för värderingen är redovisat i utlåtandet. I det aktuella målet ansåg domstolen dock att det inte fanns skäl att betvivla värderingsmannens uppgifter med hänsyn till att värderingsmannen bedömdes ha tillräcklig erfarenhet och kunskap om marknadsförhållandena.
Högsta domstolens uttalanden är av sådan allmängiltig karaktär att de förmodligen är tillämpliga även vid värderingsutlåtanden till stöd för en bedömning av om de villkor en hyresvärd krävt för förlängning varit skäliga eller inte. Den slutsats som kan dras av Högsta domstolens resonemang är att det för såväl hyresgäst som hyresvärd är av central betydelse att i tvister om ersättning under det indirekta besittningsskyddet anlita värderingsmän vars erfarenhet och kompetens inte kan ifrågasättas, i varje fall i situationer där värderingsmannen är förhindrad att redovisa underlaget för sin bedömning.
VILL DU VETA MER?
KONTAKTA GÄRNA OSS PÅ MORRIS LAW
ANDRÉA DAHRÉN
Partner, Advokat
Telefon: +46 107 223 609
Mobil : +46 725 100 522
E-post: andrea.dahren@morrislaw.se
JONAS DU RIETZ
Associate, Advokat
Telefon: +46 107 223 625
Mobil: +46 708 264 791
E-post: jonas.durietz@morrislaw.se
