Den så kallade semesterparagrafen, som finns i 12 kap. 32 § andra stycket Jordabalken (Hyreslagen), är inte ny men sannolikt en nyhet för många. Regeln, som ger hyresgästen en särskild uppsägningsrätt, är omstridd då den i vissa fall anses otillbörligen utnyttjas av lokalhyresgäster som vill ta sig ur lokalhyresavtal i förtid. Det finns flera anledningar till varför semesterparagrafen är väl värd att känna till, särskilt inför kommande semestertider.
Hyresavtal med långa hyrestider
Lokalhyresavtal tecknas idag normalt med långa hyrestider. Ett hyresavtal med bestämd hyrestid kan som huvudregel endast sägas upp till hyrestidens utgång. Detta kan ställa till med bekymmer för en hyresvärd eller hyresgäst som av någon anledning under löpande hyrestid önskar ta sig ur hyresförhållandet i förtid. Det allmänna överlåtelseförbudet i Hyreslagen begränsar även lokalhyresgästens möjligheter att överlåta hyresavtalet till en ny hyresgäst.
Det allmänna överlåtelseförbudet
Enligt regeln om det allmänna överlåtelseförbudet i 12 kap. 32 § första stycket Hyreslagen får en hyresgäst inte överlåta ett lokalhyresavtal utan att först inhämta hyresvärdens samtycke. En ansökan om överlåtelse ska skickas till hyresvärden som antingen bifaller eller avslår hyresgästens ansökan. Hyresvärden måste ha ”skälig anledning” för det fall denne vill avslå hyresgästens ansökan. Det finns emellertid inget uttryckligt krav på att hyresvärden måste uppge skälen för avslag i sitt besked till hyresgästen. Det är först vid en eventuell rättslig prövning som hyresvärden måste ange de omständigheter som denne anser utgör grund för att avslå hyresgästens begäran. Skälig anledning i hyreslagens mening kan bl.a. vara följande.
- Hyresgästen har förhyrt lokalen i mindre än tre år och saknar synnerliga skäl för att överlåta hyresavtalet. Synnerliga skäl är till exempel att hyresgästen på grund av sjukdom inte längre kan driva den pågående rörelsen.
- Den tillträdande hyresgästen avser inte att ta över den nuvarande hyresgästens rörelse utan endast lokalen för att däri bedriva annan verksamhet.
- Den tillträdande hyresgästens förmåga att betala hyran kan ifrågasättas.
Det allmänna överlåtelseförbudet medför att hyresvärden har möjlighet att försäkra sig om att den tillträdande hyresgästen har förmåga att fullgöra förpliktelserna enligt hyresavtalet innan hyresvärden bifaller den befintliga hyresgästens ansökan om överlåtelse.
Tidsfrist och uppsägningsgrund
Enligt 12 kap. 32 § andra stycket Hyreslagen måste hyresvärden svara hyresgästen inom tre veckor från det att begäran framställts till hyresvärden. Om hyresvärden inte lämnar besked på begäran inom tre veckor – eller inom denna tidsfrist vägrar samtycke utan skälig anledning – finns möjlighet för hyresgästen att säga upp hyresavtalet i förtid, oavsett hur många år som då återstår av hyrestiden. För att regeln ska kunna tillämpas krävs dock att hyresvärden faktiskt har fått ett konkret förslag från hyresgästen vad gäller överlåtelse av hyresavtalet till övertagande hyresgäst.
Under semestertider ökar sannolikheten för att hyresvärden försitter den lagstadgade tidsfristen om tre veckor. Det är således viktigt att hyresvärdar, även under semestertider, är på sin vakt och agerar skyndsamt vid en hyresgästs ansökan om överlåtelse. Hyresvärdens besked på sådan ansökan bör skickas med rekommenderat brev för att säkra bevisning om att svar avgetts inom treveckorsfristen.
Förslag om att upphäva semesterparagrafen
Den omdiskuterade semesterparagrafen har varit föremål för en statlig utredning vars uppgift var att bl.a. analysera om semesterparagren bör kvarstå i sin nuvarande form (SOU 2017:33). I utredningen föreslås att regeln bör upphävas på grund av att den kommit att otillbörligen utnyttjas av lokalhyresgäster som önskar ta sig ur sina lokalhyresavtal i förtid.
Det återstår att se om så sker. Med hänsyn till att regeln fortfarande kvarstår oförändrad är den väl värd att känna till, särskilt nu inför stundande semestertider.
Artikeln skriven av Andréa Dahrén och Malin Grüneberger
